5 choses à savoir pour optimiser sa capacité d’emprunt

Avant de boucler son dossier pour solliciter un financement immobilier, il est important de déterminer précisément sa capacité d’emprunt pour ne pas dépasser le taux d’endettement autorisé (33% maximum depuis les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière fin 2019). Pour éviter le faux pas, voici 5 éléments à avoir en tête.

Le leasing vient en déduction des revenus sauf si…

On pourrait penser qu’un véhicule en leasing plutôt qu’acheté à crédit ne comptera pas de la même manière dans le calcul du taux d’endettement d’un emprunteur. Raté : les établissements prêteurs considèrent un contrat de LOA ou LLD de la même manière qu’un crédit auto ! Dans un cas toutefois, il est possible d’écarter cette charge de son dossier : lorsqu’il reste moins de six mensualités à verser.

Les allocations familiales peuvent être comptabilisées

Toutes les banques n’adoptent pas la même attitude face aux allocations familiales. Certaines ne les prennent pas en considération pour déterminer les revenus d’un ménage, compte tenu de leur limitation dans le temps. Pour d’autres, leur disparition intervenant lorsque les revenus du ménage augmentent, il est tout à fait pertinent de les inclure aux revenus du candidat à l’emprunt. L’accompagnement d’un courtier peut être utile dans ce cas de figure afin d’anticiper ce point et ainsi mieux calculer sa capacité d’emprunt.

Les revenus locatifs peuvent être pris en compte à 100%

Un investissement locatif, ce sont des recettes… et des charges. Taxe foncière, gestion locative, copropriété, impôts sur le revenu : de nombreuses sommes viennent en déduction des loyers perçus. En conséquence, la majorité des banques comptabilise une fraction seulement des revenus locatifs dans leur estimation de la capacité d’emprunt (70 à 80%). Mais ce n’est pas le cas pour toutes ; lorsque le dossier est prometteur, il est possible que ce soit 100% des recettes qui entrent en ligne de compte.

Un apport conséquent réduit mécaniquement la somme à emprunter

C’est une lapalissade mais il n’est pas inutile de le rappeler : l’apport personnel est une variable qui vient en déduction de la somme à emprunter. Il est également important au regard des établissements prêteurs pour bénéficier d’un taux attractif, mais ce montant né de l’épargne (ou d’un héritage parfois) va permettre de souscrire un prêt immobilier moins important – et ainsi maintenir le taux d’endettement sous les 33% – ou moins long – pour rentrer dans le seuil maximum de 25 ans.

Un prêt aidé diminue le poids des intérêts

Le prêt gigogne consiste à souscrire deux emprunts sur des durées différentes pour réduire le poids des intérêts. Mais faire appel à un prêt aidé comme le PTZ ou le prêt PAS est aussi un moyen de solliciter un emprunt classique moins volumineux, et donc de bénéficier d’un taux plus performant. À la clé, la possibilité d’augmenter sensiblement la somme sollicitée pour réaliser son projet immobilier.

13 Sep 2020

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