Loi Girardin

Soleil et avantages fiscaux : les atouts charme de la loi Girardin

Soleil et avantages fiscaux : les atouts charme de la loi Girardin

A condition de ne pas se laisser appâter uniquement par l'avantage fiscal, on peut investir dans un logement situé dans les DOM-TOM, réaliser de fortes réductions d'impôt, et bénéficier d'un pied à terre au soleil pour la retraite. Tentant ? Alors, suivez le guide.

Pour qui ?

Ce dispositif fiscal dit loi Girardin s'adresse aux contribuables très fortement imposés, ceux dont l'imposition annuelle égale ou dépasse les 12 000 euros.

A savoir

Si après les cinq ou six ans de location obligatoire vous pensez occuper votre logement dans les DOM-TOM, vous ferez coup double ! Côté face, vous aurez défiscalisé jusqu'à près de 50 à 60 000 euros. Et côté pile, vous profiterez d'un logement pour couler une retraite heureuse ou des congés au soleil qui, au final, ne vous aura pas coûté grand chose !

Le dispositif ?

L'avantage fiscal est accordé à tous les contribuables qui, jusqu'au 31 décembre 2017, achètent un logement neuf, achevé ou sur plans dans les DOM-TOM (Martinique, Guadeloupe, La Réunion et Saint-Martin.)

Les logements concernés ?

Il existe deux secteurs immobiliers distincts bénéficiant chacun d'un avantage fiscal différent.

Secteur libre : ici, aucune condition n'est exigée ni pour les ressources du locataire, à condition qu'il s'agisse de sa résidence principale, ni pour le montant du loyer. Durée minimale de location : 5 ans.

A savoir

le logement doit être loué dans les six mois qui suivent son achèvement.

Réduction : 40 % TTC du montant de l'investissement, étalée sur 5 ans.

Secteur intermédiaire : les logements doivent être loués à des personnes extérieures à votre foyer fiscal dont les ressources annuelles ne doivent pas excéder certains plafonds : jusqu'à 55 588 € par exemple pour un couple avec deux enfants, en 2007. Le loyer est également réglementé. Il ne peut dépasser 140€/m2/an (données valables en 2007). Durée minimale de location : 6 ans. Réduction : 50 % TTC du montant de l'investissement, étalée sur cinq ans.

A savoir

si le bien est situé en Zone Urbaine Sensible (ZUS), la réduction est dotée d'un bonus de 10 %. Une majoration de la réduction d'impôt de 4 % est également prévue pour les logements chauffés avec une source d'énergie renouvelable. Au final, tout cumulé, la réduction d'impôt maximum peut donc atteindre 64 %.

Quel mode de calcul ?

La réduction d'impôt est calculée sur la base d'un prix plafond révisé tous les ans : il est de 1 959€/m2 pour l'année 2007.

Exemple

Un appartement de 60m2 est acquis pour 145 000 euros. En louant le logement en locatif intermédiaire, vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu de :

60 x 1 959 = 117 540 euros

117 540 euros x 50 % = 58 770 € sur 5 ans

Le montant de la réduction d'impôts annuelle s'élève à 11 754 € par an pendant cinq ans.

Si vous payez, par exemple, 12 000 euros d'impôts annuels, cette réduction vous permettra de ne pratiquement rien payer au fisc pendant cinq ans !

Les pièges à éviter ?

Investir en loi Girardin peut se révéler intéressant si vous payez plus de 10 000 euros d'impôts par an. Mais cela peut tout aussi bien devenir calamiteux, si vous ne bordez pas votre opération dès le départ.

Les 3 règles d'or à respecter

1. Déplacez-vous.

Il est toujours préférable, lorsqu'on investit dans l'immobilier, de se déplacer. Evidemment, parcourir des milliers de kilomètres juste pour visiter l'appartement que l'on achète n'est pas forcément très simple. Mais vous avez peut-être la possibilité, si votre profil d'investisseur les intéresse, de vous faire offrir le voyage par des promoteurs locaux à condition bien sûr que vous investissiez un montant conséquent ! Mais même sans cela, joignez l'utile à l'agréable en prenant quelques jours de bon temps dans une de ces îles lointaines. D'autant que le coût du voyage sera probablement largement amorti par l'appréciation du bien que vous pourrez effectuer sur place.

Attention !

Chaque année, de nombreux acquéreurs ne prennent pas la peine de se rendre sur place et signent en se contentant de photos, voire des seuls chiffres de défiscalisation. Erreur ! C'est de cette façon que certains se font gruger sur la qualité de leur investissement.

2. Assurez-vous de la qualité du bien.

Les îles étant régulièrement visitées par des cyclones capables de dévaster des habitations, notamment celles édifiées avec des matériaux légers, la qualité des constructions doit être irréprochable.

Critiques

jusqu'à il y a peu, certains promoteurs étaient pointés du doigt. Leurs constructions ne tenaient compte ni des spécificités du climat, ni du mode de vie local. Souvent calqués sur ce qui se faisait en métropole, les logements n'étaient pas adaptés à ces pays : surfaces trop petites, pièces mal ventilées, terrasses exiguës, etc.

Etat des lieux : De l'avis de nombreux professionnels, la situation s'est améliorée aujourd'hui. Les surfaces sont devenues plus confortables, les terrasses ont gagné du terrain, et l'orientation des pièces a été réétudiée.

Conseils

restez vigilants ! Faites-vous confirmer les normes en vigueur par des spécialistes locaux agents immobiliers, services du logement . Assurez vous aussi de la qualité de l'environnement (transports, commerces, écoles…), de façon à ce que le logement que vous achetez puisse être loué facilement.

3. Vérifiez l'existence d'un marché locatif actif.

La demande locative reste forte dans les principaux pôles d'activités des DOM-TOM. En Guadeloupe et en Martinique, de nombreuses résidences destinées à la location et accessibles à la loi Girardin sont louées à des métropolitains, en déplacement dans les départements d'outre-mer. Leur pouvoir d'achat est suffisamment important pour qu'il n'y ait pas de problèmes d'impayés. En général, les fonctionnaires en déplacement gagnent un tiers de plus qu'en métropole. De même, les expatriés, employés d'entreprises privées, bénéficient souvent de primes importantes afin de se loger sur place. Enfin, au niveau local, la demande locative existe également, en raison d'un déficit récurrent en matière de logement.