Investissez malin avec le « Borloo populaire »
Effectif depuis l’année 2006, le « Borloo populaire » est plus avantageux fiscalement que le « Robien recentré ». Il est aussi plus contraignant. Visite guidée.
Le « Borloo populaire » tout le monde en parle. Mais de quoi s’agit-il au juste ? Gros plan sur ce nouveau dispositif de déduction fiscale.
Profil des investisseurs
Cet investissement locatif permet de bénéficier d’importantes réductions d’impôts. Il est donc plus particulièrement adapté aux personnes fortement imposées disposant déjà de confortables revenus fonciers tirés d’autres logements mis en location.
A savoir
Les rendements escomptés seraient de l’ordre de 5 % sur neuf ans et plus de 7 % sur quinze ans selon le ministère du Logement.
Logements concernés
Essentiellement des logements neufs, mais pas seulement : il existe en effet un régime Borloo adapté pour des logements anciens. Ce dernier est réservé à des ménages modestes disposant de plafonds de revenus leur permettant de bénéficier des aides de l'Agence nationale de l'habitat (ANAH).
A savoir
Le dispositif est également accessible aux épargnants qui investiront dans la « pierre papier » via la souscription de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ou d’organismes de placement collectif immobilier (OPCI).
Avantages fiscaux
En optant pour le « Borloo populaire », les investisseurs pourront déduire jusqu’à 65 % du prix d’acquisition du logement sur quinze ans, à raison de :
- 6 % pendant sept ans
- 4 % pendant deux ans
- 2,5 % par an pendant deux fois trois ans.
Autre avantage : il est possible de pratiquer un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs avant d’appliquer la déduction des charges réelles. Dans le « Borloo ancien », il n’y a pas d’amortissement de l’achat comme dans le neuf, mais une réduction forfaitaire de 30% des revenus perçus ou même de 45% lorsque les loyers et les ressources des locataires ne dépassent pas les plafonds applicables aux logements ouvrant droit à l’APL (allocation pour le logement).
Exemple
M. et Mme André achètent un logement de 130 000 euros. Ils louent cet appartement de 50 m2 situé en zone B2 sur la base de 9,30 euros le mètre carré par mois. Ils perçoivent donc 5 580 euros de loyers par an. Grâce au dispositif « Borloo populaire », ils peuvent soustraire 30 % de ces revenus locatifs avant de les déclarer. Il leur reste 3 906 euros. Là-dessus, ils déduisent 6 % du prix, soit 7 800 euros de leurs loyers pendant sept ans ; puis 4 % pendant deux ans (soit 5 200 euros) ; puis encore 2,5 % pendant six ans (soit 3 250 euros).
Pendant les sept premières années, ils enregistrent donc un résultat négatif de 3894 euros (7 800-3 906), qu’ils déduiront de leurs autres revenus imposables. Le déficit ainsi engendré est en effet déductible des revenus dans la limite de 10 700 euros annuels.
Une bonne opération pour des foyers lourdement imposés.
Attention !
Cet exemple ne tient pas compte des éventuels intérêts d’emprunt, également déductibles des revenus fonciers.
Conditions à respecter
Il en existe trois principales :
1. Le logement doit être loué nu (non meublé) pendant au moins neuf ans à une personne qui en fait sa résidence principale. Sachant que, contrairement au dispositif Robien, il est impossible de louer à un ascendant ou à un descendant.
2. Les revenus du locataire ne doivent pas dépasser un certain plafond. Les ressources prises en compte sont celles de l’avant-dernière année de la signature du bail. Par exemple, pour un bail signé en 2007, le locataire ne doit pas avoir reçu plus de 69 440 euros imposables en 2005 pour un couple avec deux enfants en région parisienne, soit l’équivalent de 8 100 euros nets mensuels.
Plafonds des ressources pour l’année 2007
Nombre de personnes
occupant le logement
3 personnes
ou 1 personne seule avec 1 pers. à charge ou jeune ménage (1)
4 pers. ou pers. seule avec 2 pers. à charge
5 pers. ou pers. seule avec 3 pers. à charge
6 pers. ou pers. seule avec 4 pers. à charge
Par personne supplémentaire
(1) couple marié ou concubins cosignataires du bail, sans personne à charge, dont la somme des âges atteint 55 ans maximum
3. Le loyer est plafonné à environ 30 % des prix du marché. Par exemple, à Lyon en zone B1, un logement de 65 m2 ne pourra dépasser 739 euros mensuels (65 x 11,37 euros).
Plafonds de loyers exprimés en euros/mois et par m2 en 2007
Zone A : Paris, petite couronne et seconde couronne jusqu'aux limites de l'agglomération parisienne, Côte d'Azur (bande littorale Hyères-Menton), Genevois français.
Zone B1 :Agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne autour de Paris, six agglomérations jugées chères: Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle et Saint-Malo, pourtour de la Côte d'Azur, départements d'Outremer, Corse et îles.
Zone B2 : Reste de la Zone B, c'est-à-dire les autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, autres zones frontalières ou littorales chères, troisième couronne parisienne.
Zone C : Reste du territoire.
Laurence BARNIER - Août 2007 - © Copyright Rent a NEWS, 2007.