Comment décrocher votre permis de construire ?

Si vous confiez votre maison à un constructeur, pas de problème, c'est lui qui se charge de tout. Mais qui dans les autres cas ? Vade-Mecum à l'usage des futurs propriétaires.

Toute nouvelle construction à usage ou non d'habitation, nécessite l'obtention d'un permis de construire (article L 421-1 du code de l'urbanisme).

1° étape : Décodez les règles d'urbanisme

Avant de mettre le 1° euro dans votre projet, vérifiez qu'il est réalisable. C'est-à-dire qu'il respecte les règles d'urbanisme de la commune. L'autorisation de construire permet, en effet, à la mairie de veiller à l'harmonie des constructions sur son territoire, au contrôle de l'utilisation des sols et à la maîtrise de l'urbanisme. Ces règles sont définies dans le PLU (Plan local d'urbanisme) qui a remplacé le POS (Plan d'occupation des sols). Vous pouvez le consulter utilement en mairie car il vous permet de connaître les règles d'urbanisme fixées par la commune.

2° étape : Demander un certificat d'urbanisme

La seule solution pour éviter les mauvaises surprises après, consiste avant tout à obtenir un certificat d'urbanisme pré-opérationnel (article L410-1 du code de l'urbanisme). De quoi s'agit-il ? Il permet de définir si l'opération projetée est réalisable sur un terrain précis. La demande s'effectue à la mairie et doit comporter une description détaillée de la construction prévue. Le certificat est, en principe, délivré gratuitement dans un délai de deux mois et reste valable durant 18 mois. L'accord de la mairie ne vous dispense cependant pas de faire une demande de permis de construire. En revanche c'est une excellente garantie anti-refus : durant 18 mois, la mairie ne peut pas revenir sur l'autorisation accordée.

3° étape : Faites-vous aider par un architecte !

Décrypter le PLU de la commune, élaborer des plans, définir l'implantation de la future construction par rapport au terrain et aux bâtiments voisins, déposer une demande de permis de construire… : autant d'étapes qui nécessitent de sérieuses connaissances. Si ce n'est pas votre cas, l'assistance d'un professionnel, en particulier d'un architecte, peut vous être très utile. Et si vous construisez plus de 170 m2 hors œuvre nette (SHON). Son intervention est obligatoire.

4° étape : Déposez votre demande de permis

Adressez-vous, tout d'abord, à la mairie ou en préfecture, à la Direction départementale de l'équipement (DDE), pour retirer un dossier de demande de permis de construire ou téléchargez le via Internet www.service-public.fr. Ensuite, remplissez-le soigneusement en quatre exemplaires ou plus selon les cas et joignez-y - c'est impératif - les plans, la description du projet dans son environnement, ainsi que des photos. Une fois complété, le dossier doit être déposé à la mairie contre récépissé ou envoyé en recommandé avec accusé de réception. La mairie doit, dans les quinze jours, vous préciser le délai d'instruction de votre demande.

5° étape : Attendez la fin des délais d'instruction

Pour une construction simple, la mairie dispose, en principe, de deux mois pour rendre son avis. Dans certains cas, la durée d'instruction peut être plus longue, pour un site protégé par exemple. Si la construction respecte bien les règles d'urbanisme fixées par la municipalité, pas de problème. Mais sachez que l'autorisation peut être assortie de prescriptions particulières : interdiction d'utiliser certaines couleurs, obligation de planter des arbres… Si vous habitez dans un rayon de 500 mètres d'un monument historique, dans une zone protégée ou si votre maison est classée, les choses se compliquent encore. Vous devrez obtenir l'agrément de l'architecte des Bâtiments de France. Votre dossier sera alors transmis à la préfecture qui sollicitera l'autorisation du ministère de la Culture. Une formalité qui peut entraîner jusqu'à six mois d'instruction supplémentaire ! En outre, ici aussi l'avis favorable peut être assorti de contraintes d'urbanisme (couleurs, choix des matériaux, hauteur…) qui se traduisent généralement par des dépenses supplémentaires.

6° étape : Vos recours en cas de refus

En cas de refus, vous avez des droits. En effet, la mairie doit motiver sa décision ce qui vous permet, le cas échéant, de corriger point par point les éventuels défauts de votre projet et, ensuite, de renouveler votre demande. Le motif invoqué ne vous semble pas justifié ? Rien ne vous empêche alors d'engager un recours gracieux auprès de la municipalité pour qu'elle révise sa position. Attention, votre temps est compté : vous devez réagir au plus tard dans les deux mois qui suivent la notification du refus. La commune dispose alors d'un délai de quatre mois pour statuer. Si elle maintient sa décision, vous n'aurez d'autres recours que d'entamer une procédure contentieuse devant le tribunal administratif. Dans ce cas, l'assistance d'un avocat spécialisé, bien que non obligatoire, est plus que vivement recommandée.

7° étape : Engagez les travaux sans tarder

Une fois le permis obtenu, sa durée de validité est de deux ans. Autrement dit, vous devez avoir réellement commencé les travaux avant l'expiration de ce délai. Vous devez d'ailleurs procéder à une déclaration d'ouverture de chantier déposée (ou envoyée) à la mairie dès le démarrage des travaux. Durant tout le chantier, le permis doit rester affiché à l'entrée du terrain. A la fin des travaux vous devez adresser à la mairie un certificat attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux que vous pouvez télécharger et remplir en ligne sur le site www.service-public.fr.

Laurence BARNIER - Novembre 2008 - © Copyright Rent a NEWS, 2008.